Как составить договор аренды нежилого помещения (простой вариант)?

Привет! Если вы читаете эту статью, значит, скорее всего, перед вами стоит задача составить договор аренды нежилого помещения. И, возможно, вы уже успели погуглить «типовой договор» и утонуть в ворохе умных слов и бесконечных страниц. Не переживайте. Я сам через это проходил, и не раз. За последние пятнадцать лет я повидал столько договоров аренды, что могу по их виду предсказать будущее отношений между арендатором и арендодателем. И поверьте, в большинстве случаев это будущее не самое радужное, если договор составлен на коленке или скачан бездумно из интернета.

Мой опыт – это не просто знание статей Гражданского кодекса (хотя без них никуда, само собой). Это сотни часов переговоров, десятки разрешенных споров, ситуации, когда люди теряли деньги из-за одной пропущенной запятой или неверно сформулированной фразы. Это про то, как маленькая деталь в договоре становится огромной головной болью через год, когда бизнес начинает расти, или, наоборот, когда приходится сворачиваться. Сегодня я поделюсь с вами именно этой «мякоткой» – тем, что не пишут в общих статьях и что приходит только с практикой, особенно в наших российских реалиях 2025 года, когда рынок аренды постоянно подкидывает новые сюрпризы.

Зачем вообще нужен договор: не просто бумажка

Давайте сразу договоримся: договор аренды – это не просто формальность или бумажка, которую нужно подписать, чтобы «отвязаться». Это ваш щит и меч. Ваш фундамент, на котором будут строиться все отношения. Без него – как в чистом поле без компаса. А если он кривой, то и дом ваш будет стоять кособоко.

Помню, как-то раз ко мне пришел знакомый, ИПшник, с потухшим взглядом. Арендовал он небольшой склад под интернет-магазин. Договора как такового не было, всё «на доверии», на словах. Платил исправно. А потом собственник решил продать помещение. И просто выставил его за дверь. Без предупреждения, без компенсации. Аргумент: «А что ты мне предъявишь? Бумажки-то нет». И формально он был прав. Юридически доказать наличие арендных отношений было крайне сложно. Вот вам и первое правило: всегда, всегда заключайте письменный договор. Даже если это ваша бабушка сдает вам подвал.

Существенные условия: скелет вашего договора

Гражданский кодекс РФ (статьи 606, 607, 650, 651) четко говорит: есть вещи, без которых договор аренды просто не будет считаться заключенным. Это как скелет человека – без него никуда.

Объект аренды: где живем и что арендуем

Это, пожалуй, самое важное. Вы должны точно понимать, что именно вы арендуете. Не просто «помещение по адресу Ленина, 10». Этого мало. Укажите:

• полный адрес;
• площадь помещения (обязательно!);
• кадастровый номер (если есть, это прям мастхэв, чтобы избежать путаницы);
• этаж, номер помещения на плане (если применимо).

Лайфхак от меня: обязательно приложите к договору план помещения из БТИ или экспликацию, где четко будет выделено арендуемое пространство. А еще лучше – сделайте подробные фотографии и видео помещения до подписания договора и приложите их как приложение. Прям вот с датами и подписями обеих сторон. У меня был кейс, когда арендатор заявлял, что ему обещали доступ к соседней комнате, которой на плане не было. Фотографии и план спасли ситуацию, показав, что такой комнаты в аренде не было.

Размер арендной платы: кто и сколько платит

Тут тоже всё просто, но с нюансами. Укажите точную сумму, валюту (рубли, само собой), порядок оплаты (ежемесячно, ежеквартально), сроки (до какого числа месяца). И обязательно пропишите, включает ли эта сумма НДС (если арендодатель работает с НДС) и что входит в эту сумму, а что нет.

Нюанс, который многие упускают: коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. Это вечная боль. В моем опыте, многие типовые бланки из сети не учитывают нюансы по распределению ответственности за коммунальные платежи, особенно если речь идет о нежилом помещении в многоквартирном доме, где есть общедомовые нужды. Пропишите четко: арендная плата включает коммуналку или нет? Если нет, то как и кто оплачивает электричество, воду, отопление, вывоз мусора, охрану, интернет? Прямые договоры с поставщиками или через арендодателя по счетчикам? Лучше всего – прямые договоры, это минимизирует риски споров с арендодателем по поводу накруток.

Срок аренды: год и более или менее года

Тут есть свои подводные камни. Если срок аренды год и более, то договор подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 609, 651 ГК РФ). Без этой регистрации он будет считаться незаключенным для третьих лиц. Это значит, что если собственник продаст помещение, новый собственник может не признать ваш договор. Если срок менее года, регистрация не нужна.

Кейс из практики: Был у меня клиент, который арендовал помещение на 11 месяцев с пролонгацией. Всё шло хорошо, бизнес развивался. Через три года собственник решил продать помещение, и новый собственник, не долго думая, поднял аренду вдвое, угрожая выселением. Формально, старый договор был пролонгирован на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ), и новый собственник мог расторгнуть его, предупредив за три месяца. Если бы договор изначально был на год и более и зарегистрирован, у клиента было бы больше прав и времени на маневры. Мораль: если планируете долгосрочную аренду, не бойтесь регистрации, она защищает ваши интересы.

Важные, но часто упускаемые детали: мясо на скелете

Скелет мы построили, теперь наращиваем мясо. Эти детали делают договор живым и функциональным.

Целевое назначение помещения: что вы будете делать?

Обязательно пропишите, для каких целей арендуется помещение: под офис, склад, магазин, салон красоты, производство. Это важно, так как, во-первых, арендодатель может иметь ограничения по использованию, а во-вторых, это может повлиять на возможность получения лицензий и разрешений для вашего бизнеса.

Состояние помещения и акт приема-передачи: ваш лучший друг

Когда я только начинал, я часто упускал из виду, насколько критичен акт приема-передачи помещения. Это не просто бумажка для галочки. Это документ, который фиксирует состояние помещения на момент передачи. Опишите всё максимально подробно: есть ли царапины, сколы, работает ли сантехника, электрика, какие счетчики установлены и каковы их показания. Приложите фотографии и видео. Это ваш оберег от будущих претензий арендодателя по поводу «ущерба», которого вы не наносили.

Пример: Один мой клиент, выезжая из помещения, столкнулся с тем, что арендодатель предъявил ему счет за замену разбитого окна, хотя окно было разбито еще до въезда арендатора. Акта приема-передачи не было, фотофиксации тоже. Доказать что-либо было невозможно. В итоге, пришлось платить.

Обеспечительный платеж (депозит): не путать с последним месяцем

Практически всегда арендодатель берет обеспечительный платеж (залог, депозит). Четко пропишите, что он покрывает (ущерб имуществу, неоплаченная аренда, штрафы) и условия его возврата. Важное предостережение: многие арендаторы пытаются использовать депозит в качестве оплаты за последний месяц аренды. В 99% случаев это приводит к конфликтам. Арендодатель рассчитывает на депозит для покрытия возможных убытков после вашего выезда. Если вы его «съедите» в счет аренды, а потом всплывут повреждения, кто будет платить? Всегда прописывайте, что депозит возвращается после подписания акта возврата помещения и проведения всех взаиморасчетов.

Ремонт: текущий vs. капитальный

Кто за что отвечает? По общему правилу (ст. 616 ГК РФ), текущий ремонт делает арендатор, капитальный – арендодатель. Но вы можете договориться иначе. И лучше это прописать. Если вы планируете серьезный ремонт, обязательно получите письменное согласие арендодателя и пропишите, чьи это будут расходы и будет ли компенсация за улучшения.

Расторжение договора: как выйти красиво

Это самый болезненный пункт. Пропишите условия досрочного расторжения: срок уведомления (обычно 30-60 дней), возможные штрафы. В моем опыте, многие типовые договоры дают арендодателю гораздо больше прав на одностороннее расторжение, чем арендатору. Балансируйте! Например, если арендодатель хочет расторгнуть договор без вины арендатора, пусть платит компенсацию. И наоборот. Это как брачный контракт: лучше всё обговорить «на берегу», чем потом рвать на себе волосы.

Проверка контрагента: не наступайте на грабли

Перед тем как подписать что-либо, убедитесь, что вы имеете дело с тем, кто имеет право сдавать помещение. Это как проверить, кто сидит за рулем автобуса, прежде чем в него садиться.

1. Проверка собственника: Закажите выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Это можно сделать онлайн, стоит копейки, но дает 100% информацию о том, кто является законным владельцем помещения и нет ли обременений (арест, залог).
2. Проверка полномочий: Если арендодатель – юридическое лицо, запросите устав, решение о назначении директора, протокол общего собрания (если помещение – крупная сделка для них). Если подписывает представитель, запросите доверенность. Убедитесь, что у него есть все полномочия.

Кейс: У меня был случай, когда договор аренды от имени ООО подписывал директор, который по уставу не имел права заключать сделки на сумму свыше N рублей без одобрения совета директоров. Договор был на сумму, превышающую эту границу. В итоге, когда возник спор, арендодатель попытался признать договор недействительным, ссылаясь на отсутствие полномочий у директора. Пришлось долго и муторно «разруливать» ситуацию.

Мои личные «фишки» и предостережения

• Не бойтесь вносить правки: Типовой договор – это лишь отправная точка. Всегда читайте его, задавайте вопросы, вносите свои предложения. Это ваш договор, и он должен защищать обе стороны.
• Всегда оформляйте передачу помещения актом: Даже если это просто ключи. Фиксируйте состояние, показания счетчиков. Это ваш самый ценный документ.
• Фиксируйте показания счетчиков: При въезде и выезде, а также ежемесячно, если оплата по счетчикам. Делайте фото.
• Не подписывайте, не прочитав: Звучит банально, но это бич. Люди подписывают, а потом удивляются. Если что-то непонятно – спросите, уточните, привлеките специалиста.
• Осторожно с «серыми» схемами: Если арендодатель предлагает занизить сумму в договоре, чтобы платить меньше налогов, помните: при возникновении спора вы сможете доказать только ту сумму, которая прописана в договоре. И ваши права на возмещение ущерба тоже будут рассчитываться исходя из этой «заниженной» суммы.
• В моем опыте, эта модель «шаблон из интернета» имеет особенность, которую не все замечают: она часто не учитывает специфику именно нежилых помещений (например, отсутствие обязанности арендодателя обеспечивать «проживание» и связанные с этим нормы), а берет за основу жилую аренду. Или же она слишком общая и не содержит конкретных механизмов решения споров, что приводит к хождению по судам.

Составить простой договор аренды нежилого помещения – это не ракетная наука. Но это требует внимания к деталям, понимания своих прав и обязанностей, и, главное, готовности обговаривать все «на берегу». Договор – это не документ для прокурора, это инструкция для вас и вашего контрагента. Сделайте ее максимально понятной и подробной, и тогда ваши отношения будут гладкими, как хорошо отшлифованное дерево.

***

Отказ от ответственности: Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. Перед заключением любого договора аренды настоятельно рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу для получения индивидуальной консультации и составления документа, соответствующего вашим конкретным обстоятельствам и действующему законодательству РФ.