Как составить договор дарения доли в квартире (простой вариант)?

В мире недвижимости, где каждый шаг может обернуться как прибылью, так и головной болью, договор дарения доли в квартире порой выглядит как оазис простоты. Но это лишь на первый взгляд. Я не раз сталкивался с ситуациями, когда люди, начитавшись шаблонных форм в интернете, думали, что «прокатит», а потом встрявали на ровном месте. На дворе 2025 год, и, поверьте, бюрократическая машина Росреестра не стала мягче, а, скорее, наоборот, стала требовательнее к деталям. Мой опыт показывает: дьявол кроется в мелочах, а уж в договорах дарения — тем более.

Давайте разберем, как составить такой договор, чтобы потом не кусать локти. И сразу оговорюсь: речь идет о «простом варианте», то есть без нотариуса. Это возможно, если дарятся не все доли одновременно, если нет несовершеннолетних или недееспособных, и если это не отчуждение доли в праве общей долевой собственности при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (в этом случае нотариус обязателен). Если же вы дарите, например, 1/2 долю своему сыну или жене, или вам дарит долю родитель, то да, можно обойтись своими силами. Это экономит не только деньги (нотариальные тарифы, прямо скажем, кусаются), но и время. Сам не раз так делал, и всё проходило гладко.

Первый шаг: понять, что такое «договор дарения» и зачем он нужен

По своей сути, договор дарения — это безвозмездная сделка. Даритель передает право собственности на что-либо (в нашем случае, на долю в квартире) одаряемому, а одаряемый принимает этот дар. Важнейший нюанс: безвозмездно. Это не купля-продажа, не обмен, не залог. Если вы хотите получить за долю деньги, но оформить как дарение, то это называется притворной сделкой, и она может быть признана недействительной. И поверьте, такие случаи всплывают, и потом начинаются суды, трата нервов и денег. У меня был кейс, когда отец «подарил» сыну долю, чтобы тот взял на себя ипотеку. А через пару лет отец передумал, и, поскольку сделка была притворной (сын по факту платил), ее чуть не оспорили. Хорошо, что удалось договориться без суда, но это был настоящий цирк.

Договор дарения доли обычно используют, чтобы избежать налогов при продаже между близкими родственниками, или чтобы перераспределить доли в семье, или просто сделать широкий жест. Запомните: одаряемый платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной доли, если он не является близким родственником дарителя (члены семьи и близкие родственники в соответствии с Семейным кодексом РФ: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры). Это важный момент, который нужно проговорить с одаряемым сразу. Иначе потом будет сюрприз.

Что обязательно должно быть в договоре: скелет вашей сделки

Я всегда говорю, что договор — это как хороший конструктор: все детали должны быть на своих местах и четко подходить друг к другу. Вот что должно быть в договоре дарения доли:

1. Данные сторон: Полные паспортные данные дарителя и одаряемого. ФИО, дата и место рождения, гражданство, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, код подразделения, адрес регистрации. Никаких сокращений, никаких «Вася П.» — только полные данные, как в паспорте.
2. Предмет договора: Здесь главное — точность, как у снайпера. Описание квартиры: полный адрес (индекс, город, улица, дом, корпус, квартира), общая площадь, жилая площадь (если указываете), этаж, количество комнат. И самое главное — доля. Например: «1/2 (одна вторая) доля в праве общей долевой собственности на квартиру». Обязательно укажите кадастровый номер объекта недвижимости. Его можно найти в выписке из ЕГРН.
3. Основание права собственности дарителя: Откуда у дарителя эта доля? Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и так далее. Укажите вид документа, его номер, дату выдачи/регистрации, кем выдан. Например: «Право собственности Дарителя на указанную долю в квартире подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от [дата] № [номер], выданной [орган], основанием возникновения права является Договор купли-продажи от [дата]».
4. Безвозмездность: Прямо пропишите, что «Даритель безвозмездно передает, а Одаряемый безвозмездно принимает в дар…». Это ключевое условие.
5. Отсутствие обременений: Обязательно укажите, что доля не обременена залогом, арестом, не является предметом спора, не сдана в аренду и т.д. Это защитит одаряемого. Если есть обременения (например, ипотека), то такую долю подарить нельзя без согласия залогодержателя (банка) и погашения ипотеки.
6. Согласие супруга/супруги: Если даритель состоит в браке и доля была приобретена в браке (даже если оформлена на одного из супругов), то потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга на дарение. Это один из самых частых «подводных камней». Я всегда прошу выписку из ЕГРН и свидетельство о браке. Если в выписке стоит «общая совместная собственность», то без согласия никак. А если в выписке право оформлено на одного супруга, но указано, что основанием является, например, договор купли-продажи, заключенный в период брака, то согласие тоже нужно. Это нюанс, который многие упускают.
7. Передача доли: Укажите, что доля передается по подписываемому договору. Акт приема-передачи для дарения недвижимости не обязателен, сам договор является документом, подтверждающим передачу.
8. Государственная регистрация: Пропишите, что переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре.
9. Количество экземпляров: Укажите, сколько экземпляров договора составлено. Мой лайфхак: всегда делайте минимум три экземпляра — по одному для дарителя и одаряемого, и один для Росреестра. Если сторон больше, то и экземпляров больше.
10. Подписи сторон: Подписи дарителя и одаряемого с расшифровкой.

Лайфхаки и предостережения: что не пишут в учебниках

• Кадастровая стоимость: Хотя для дарения не требуется указывать рыночную стоимость, я всегда рекомендую указать кадастровую стоимость доли. Это пригодится одаряемому для расчета налога, если он не является близким родственником. Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра.
• Подача документов в МФЦ: Самый простой путь. Заранее запишитесь, чтобы не ждать в очереди. Приходите вдвоем: даритель и одаряемый. С собой: паспорта, договор дарения (все экземпляры), выписка из ЕГРН (желательно свежая, но не обязательно, если все данные актуальны), документ-основание права собственности дарителя (оригинал, если он еще не оцифрован в Росреестре), квитанция об оплате госпошлины (2000 рублей за регистрацию перехода права собственности, платит одаряемый). В МФЦ любят, когда договор распечатан на одном листе с двух сторон, если позволяет объем. Экономит бумагу и время.
• Несовершеннолетние и недееспособные: Если одна из сторон несовершеннолетняя или недееспособная, забудьте про «простой вариант». Там уже совсем другая песня, с опекой и нотариусом. И это не «простое» дарение.
• «Чистота» сделки: Всегда проверяйте, нет ли на квартире или доле арестов, запретов, обременений. Свежая выписка из ЕГРН — ваш лучший друг. Она покажет, кто собственник, на основании чего, и есть ли обременения. Однажды у меня был случай, когда человек пришёл с выпиской, выданной пару лет назад, а на деле оказалось, что на квартиру наложен арест по судебному решению. Если бы не проверили, сделка бы просто не прошла регистрацию, а люди потеряли бы время и нервы.
• Отказ в регистрации: Если Росреестр отказывает в регистрации (например, из-за ошибок в договоре или отсутствия документов), не паникуйте. Обычно они указывают причину. Можно исправить ошибки и подать документы заново. Главное — внимательно прочитать отказ.
• Язык договора: Пишите простым, понятным языком, без канцелярита, если это не требуется по закону. Чем проще и четче, тем меньше шансов на двусмысленность и, как следствие, потенциальные споры.

Пример из практики: как я сэкономил клиентам кучу денег

Ко мне обратилась пожилая женщина, которая хотела подарить свою 1/2 долю в квартире внучке. Квартира была в общей долевой собственности с сыном, и он не участвовал в сделке. Женщина уже сходила к нотариусу, и ей выставили счет, который буквально сбил ее с ног. Нотариус настаивал, что дарение доли всегда требует нотариального удостоверения. Я объяснил, что это не так. Согласно пункту 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нотариальное удостоверение сделки по отчуждению или ипотеке долей в праве общей долевой собственности обязательно, *кроме случая, если все участники долевой собственности совершают сделку по отчуждению или ипотеке своих долей по одной сделке*. В нашем случае даритель была одна, и она отчуждала только свою долю. То есть нотариус был не нужен.

Мы составили простой договор дарения, прописали все детали, взяли свежую выписку из ЕГРН, оплатили госпошлину. Через 9 дней внучка получила выписку из ЕГРН, где она уже значилась собственницей доли. Никаких проблем, никаких лишних трат. Этот случай ярко иллюстрирует, что знание нюансов законодательства может сэкономить вам не только время, но и весьма приличные суммы.

Отказ от ответственности

Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство Российской Федерации постоянно меняется, и в каждом конкретном случае могут быть свои особенности и нюансы. Перед совершением любых юридически значимых действий настоятельно рекомендуется обратиться за квалифицированной юридической помощью к специалисту.