Как выселить квартирантов, которые не платят

Мужики, давайте начистоту: сдача квартиры в аренду – это не пассивный доход из рекламных буклетов, а порой настоящая война нервов. Особенно когда наниматели, которые еще вчера клялись в платежеспособности, вдруг перестают платить. Я сам на этом собаку съел, и не одну. В моем опыте, это как играть в шахматы с человеком, который не знает правил, но очень хочет выиграть. И сейчас, в 2025-м, когда законодательство становится то жестче, то мягче, а судебная практика меняется быстрее, чем курс доллара, нужно быть начеку. Эта статья – не пересказ сухих статей ГК РФ, а выжимка из реальных боев, где я был и в окопах, и на передовой.

Сразу скажу: забудьте про самосуд. Никаких «вышвырнуть вещи на лестничную клетку», «отключить свет и воду» или «сменить замки, пока они на работе». Это называется самоуправство, и за него можно самому присесть, или как минимум получить иск на компенсацию морального вреда. А это нам, поверьте, не надо. Наша цель – законно, пусть и муторно, вернуть свою собственность и, по возможности, деньги.

Первый шаг: договориться по-человечески (почти всегда бесполезно, но надо)

Когда квартиранты перестают платить, первая реакция – гнев. Вторая – желание решить все миром. И это правильно, но с оговорками. В моем опыте, 9 из 10 случаев «задержки зарплаты» или «внезапной болезни бабушки» – это начало конца. Но формально, вы обязаны попытаться.

Фиксация долга: ваш бронежилет

Каждый просроченный день, каждое обещание «завтра переведу» – все фиксируйте. SMS, переписка в мессенджерах (WhatsApp, Telegram), записи разговоров (если сможете их легально оформить – это сложно, но иногда возможно). Главное: все платежи должны проходить через банк. Никаких «наличкой из рук в руки» без расписки! В мо моем опыте, бумажка с подписью «получил такую-то сумму» спасла мне кучу нервов в суде. А лучше – чтобы деньги приходили на ваш счет, это само по себе доказательство.

Лайфхак: когда «кормят завтраками», предложите им заключить дополнительное соглашение о графике погашения задолженности. Пусть подпишут, что обязуются выплатить долг частями к такой-то дате. Даже если не выплатят – это еще один жирный плюс в вашу копилку доказательств их недобросовестности и признания долга. В моем кейсе с семьей Ивановых, которые «вот-вот продадут машину», такое соглашение помогло судье быстрее принять решение.

Второй шаг: официальное уведомление – включаем бюрократическую машину

Если «по-человечески» не получилось, или вы сразу видите, что перед вами профессиональные «кидалы», переходим к официальной процедуре. Здесь каждая буква и дата имеют значение. Это ваш фундамент для суда.

Уведомление о расторжении договора и требование о выселении

Согласно Гражданскому кодексу РФ (статьи 687 ГК РФ), вы можете расторгнуть договор найма и выселить нанимателей, если они не платят более двух раз подряд (если договор заключен на срок до года) или более шести месяцев (если договор на срок более года). Но просто сказать «убирайтесь» мало. Нужно направить письменное уведомление.

Что должно быть в уведомлении:

• Ваши данные и данные нанимателей.
• Реквизиты договора найма (дата, номер).
• Конкретный период задолженности и сумма долга.
• Требование погасить долг в определенный срок (обычно 10-30 дней).
• Уведомление о расторжении договора в случае непогашения долга.
• Требование освободить помещение и вывезти имущество к определенной дате.

Как отправить: доверяй, но проверяй

Самый надежный способ – заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. Это не просто слова, это ваш алиби в суде. В описи четко укажите: «Уведомление о расторжении договора найма жилого помещения и требование о выселении». У вас останется корешок, который подтвердит, что письмо отправлено, и уведомление о вручении – что оно получено. Даже если они откажутся получать письмо на почте, это не спасет их – почта вернет его с пометкой «истек срок хранения», и это тоже будет считаться надлежащим уведомлением. В моем случае, один парень, который постоянно «был в командировке», получил такое письмо, хоть и не сразу. Факт отправки и попытки вручения был зафиксирован.

Лайфхак: параллельно с заказным письмом, отправьте копию уведомления на все известные электронные адреса и в мессенджеры. Это не имеет юридической силы как основное уведомление, но создаст дополнительное доказательство вашей добросовестности и их осведомленности.

Третий шаг: суд – запасаемся терпением и документами

Если после всех уведомлений квартиранты и ныне там, а денег как не было, так и нет – дорога одна: в суд. Это не спринт, а марафон. Но его надо пробежать.

Куда подавать: мировой или районный?

Если сумма долга (плюс пени, если они предусмотрены договором) не превышает 50 000 рублей, то это юрисдикция мирового судьи. Если больше – в районный суд. Но выселение, как правило, рассматривает районный суд, даже если долг небольшой, потому что это затрагивает право на жилище. В любом случае, обращаться нужно в суд по месту нахождения квартиры. Это важно!

Исковое заявление: ваш главный аргумент

Исковое заявление должно быть составлено грамотно. В нем вы просите:

1. Расторгнуть договор найма жилого помещения.
2. Выселить нанимателей и всех проживающих с ними лиц.
3. Взыскать сумму задолженности по найму.
4. Взыскать пени (если есть).
5. Взыскать судебные расходы (госпошлина, расходы на юриста, почтовые расходы).

К заявлению приложите все, что у вас есть:

• Договор найма.
• Документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
• Доказательства оплаты (выписки с вашего счета).
• Доказательства задолженности (расчет долга).
• Копии всех уведомлений и подтверждения их отправки/вручения (чеки с почты, уведомления о вручении).
• Переписка, записи разговоров (если применимо).

Лайфхак: не стесняйтесь прикладывать скриншоты переписок. Суд может их принять как косвенное доказательство. В одном из моих дел, скриншоты из WhatsApp, где наниматель обещал заплатить «завтра», стали дополнительным аргументом в пользу моей позиции.

Предостережение: судебный процесс может затянуться на месяцы, а то и на год. Особенно, если наниматели будут всячески затягивать дело, не являться на заседания, подавать встречные иски. Будьте готовы к этому морально и финансово. В моем кейсе с молодой парой, которая «забывала» о заседаниях, пришлось подавать ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, что немного ускорило процесс.

Четвертый шаг: исполнительное производство – последний рубеж

Поздравляю, суд вы выиграли! Но это еще не конец. На руках у вас будет исполнительный лист. Теперь нужно, чтобы решение суда было исполнено. И тут в игру вступают судебные приставы-исполнители.

Работа с приставами: пинать, пинать и еще раз пинать

Вы несете исполнительный лист в Федеральную службу судебных приставов (ФССП) по месту жительства должника или по месту нахождения квартиры. Пишете заявление о возбуждении исполнительного производства. И вот тут начинается самое интересное.

Приставы – люди очень занятые, у них сотни дел. Ваше дело для них – одно из многих. Поэтому, чтобы оно не пылилось на полке, вам придется проявлять активность. Звоните, приходите на приемы, узнавайте, что сделано. В моем опыте, эта система работает по принципу: кто чаще напоминает о себе, того дело и движется. Найдите конкретного пристава, который ведет ваше дело, и установите с ним контакт. Не грубите, но будьте настойчивы.

Лайфхак: в заявлении о возбуждении исполнительного производства укажите все известные вам данные о должниках: места работы, номера телефонов, данные банковских счетов, номера автомобилей. Чем больше информации вы дадите приставу, тем проще ему будет работать. Пристав может запросить информацию о доходах, счетах, имуществе должника. Он также может наложить арест на их имущество или счета.

Собственно выселение

Когда пристав назначит день выселения, он приедет на место с понятыми (незаинтересованными лицами, которые подтверждают ход процедуры). Ваше присутствие обязательно. Пристав составит акт о выселении и опись имущества, если наниматели оставили свои вещи. Если вещи оставлены, их придется вывезти и хранить какое-то время за ваш счет, а потом, если никто за ними не придет, их можно будет продать или утилизировать по решению суда.

Предостережение: будьте готовы к тому, что наниматели могут испортить имущество из вредности перед выездом. В моем опыте, эта модель «мелкой пакости» имеет особенность: они стараются сделать это так, чтобы ущерб был неочевиден сразу, но проявился позже. Например, забивают сливы, ломают розетки в труднодоступных местах. Поэтому после выселения тщательно осмотрите квартиру и составьте акт о состоянии помещения. Если есть серьезные повреждения – вызывайте полицию и фиксируйте все для возможного нового иска.

Важные нюансы и «черные лебеди»

• Дети и беременность: если у нанимателей есть несовершеннолетние дети или среди них есть беременная женщина, процесс выселения может быть значительно усложнен. Суд может предоставить им отсрочку исполнения решения. В моем кейсе с семьей, где жена была беременна, суд дал отсрочку на полгода, что было очень неприятно.
• Временная регистрация: если наниматели оформили временную регистрацию в вашей квартире, это не дает им права собственности, но может создать дополнительные сложности при выселении через суд. Однако, если договор расторгнут, регистрацию можно снять через МВД на основании решения суда.
• Антикризисные меры: в кризисные периоды государство может вводить моратории на выселение. В 2025 году таких мораториев пока нет, но всегда держите руку на пульсе.
• Юридическая помощь: не экономьте на юристе. Скупой платит дважды. Профессионал поможет составить все документы правильно, представит ваши интересы в суде и ускорит процесс.

В конце концов, сдача квартиры – это бизнес. И как в любом бизнесе, здесь есть свои риски. Ваша задача – эти риски минимизировать. Не ведитесь на красивые глазки и обещания. Всегда заключайте грамотный договор, требуйте обеспечительный платеж (залог) и будьте готовы к тому, что иногда придется пройти через все круги ада, чтобы отстоять свое право собственности. Но оно того стоит. Удачи!

Отказ от ответственности

Информация, представленная в этой статье, носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией. Каждая ситуация уникальна, и для решения конкретных вопросов рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу. Автор статьи не несет ответственности за любые действия или решения, принятые на основе данной информации.